Анализ предложения

Согласно исследованиям АРИН, на конец 1 квартала 2011 года в продаже находится 269 загородных комплексов. В течение 1 квартала 2011 года в продажу вышли 6 новых комплексов, кроме того вышли в продажу новые очереди в 6 комплексах.

Загородные комплексы, находящиеся в продаже, включают в себя 24,1 тыс. жилых объектов , предназначенных для проживания одной семьи, или 4,3 млн. кв. метров жилья. Из них объем предложения (непроданные объекты) составляет 12,4 тыс. объектов или 2,2 млн. кв.м.

Объем ввода

«По предварительным данным , в 1 квартале 2011 года построено 7 коттеджных поселков и введены очереди в 2 поселках, общее количество объектов – 918», - рассказывает Зося Захарова, руководительотедла проектов и аналитических исследований АРИН.

Start-up проекты

В 2010 году в продажу вышло 84 загородных комплекса и 3 новые очереди в уже реализуемых поселках, которые включают в себя 8 047 жилых объектов.

«В течение 1 квартала 2011 года в продаже появилось 6 новых загородных комплексов, кроме того в 6 комплексах вышли в продажу новые очереди, объемом 849 объектов, - говорит Зося Захарова. – Общая жилая площадь в данных объектах составляет порядка 146,6 тыс. кв. м..

Преобладающая часть - 85% - площади жилья в новых проектах приходится на Всеволожский и Выборгский районы ЛО.

Всеволожский район традиционно пользуется высоким спросом у покупателей. Внимание застройщиков к более удаленным районам Ленинградской области (в 2010-2011 годах появлялись новые проекты в Приозерском, Волховском, Тихвинском, Кингисеппском районах Ленинградской области) связано с тенденцией последних лет – увеличением спроса на недорогие объекты и дефицитом ликвидной земли в близлежащих к городу территориях.

Основное количество объектов расположено во Всеволожском, Курортном, Выборгском, Петродворцовом районах на расстоянии до 20 км от КАД. «Наиболее удаленные поселки расположены в Приозерском районе и предназначены для дачного проживания, - рассказывает Зося Захарова. – Максимальное удаление от КАД до наиболее удаленных загородных комплексов достигает 90 км».

На зону для постоянного проживания приходится 68% от общего объема жилья в новых проектах, на зону для дачного проживания – 32%.

Среди новых загородных комплексов, вышедших в продажу в 1 квартале 2011 года, наиболее широко представлены проекты класса «бизнес» (55% от общего объема жилья). На долю класса «эконом» приходится 45%.

В течение всего 2010 года было заявлено 14 новых проектов общим количеством жилых объектов более 2 060 шт.

Структура предложения

На конец марта 2011 года в общем объеме предложения наибольшую долю занимают объекты класса «эконом» - 50% от общей площади жилых объектов в продаже. Объекты класса «бизнес» занимают 35%. На элитный и премиальный сегмент приходилось 9% и 6% объема предложения соответственно.

На зону для постоянного проживания приходится 68% от общего объема жилья в новых проектах, на зону для дачного проживания – 32%.

Среди новых загородных комплексов, вышедших в продажу в 1 квартале 2011 года, наиболее широко представлены проекты класса «бизнес» (55% от общего объема жилья). На долю класса «эконом» приходится 45%.

В течение всего 2010 года было заявлено 14 новых проектов общим количеством жилых объектов более 2 060 шт.

Большинство малоэтажных комплексов нижнего ценового диапазона предполагают минимум инфраструктуры. Например, в поселке «Новое Минулово» («Константа») предусмотрено строительство только большой детской площадки и продовольственного магазина. Остальные необходимые для жителей объекты инфраструктуры расположены в поселке Щеглове и соседних населенных пунктах Всеволожского района.

«В то же время есть примеры строительства дополнительных объектов инфраструктуры по желанию жильцов в коттеджных поселках верхнего ценового диапазона, - рассказывает эксперт АРИН. – Так, на территории поселка Лукоморье застройщик – холдинг Parabola Group - по желанию жильцов ведет строительство маленькой часовни в парковой зоне поселка, а также клуба, в котором запроектированы бильярдная, бар, гостиная с камином, трансформируемая в дегустационный зал или сигарную, с выставочными площадями и детским театром на 20 мест».

Элита и премиум

По данным АРИН, в данный момент на загородном рынке в продаже находятся 47 комплексов класса «премиум» и «элита». Загородные комплексы высокого ценового диапазона располагаются преимущественно во Всеволожском (48%), Курортном (29%) и Выборгском (12%) районах.

Бизнес-класс

В продаже находится 96 загородных комплексов бизнес-класса. Данные комплексы располагаются преимущественно во Всеволожском (41%) и Выборгском (21%) и районах.

Класс «эконом»

В продаже находятся 126 комплексов класса «эконом». Располагаются они главным образом во Всеволожском (35%) и Гатчинском (17%) районах. На Ломоносовский район приходится 12%, на Выборгский - 10%.

«Увеличение доли Гатчинского района в общем объеме предложения в классе «эконом» связано с выходом на рынок нескольких новых загородных комплексов», - комментирует Зося Захарова.

Ценовая характеристика

Основными ценообразующими факторами на рынке загородных комплексов являются характеристики местоположения (престижность места, экология, окружающий ландшафт и пр.).

Помимо факторов местоположения, на ценовую политику девелопера влияют следующие группы факторов:

• Удаленность от Санкт-Петербурга (КАД);
• Транспортная доступность объекта;
• Престижность направления;
• Локальное расположение земельного участка (близость к водоему, лесному массиву и пр.)
• Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность);
• Качество домостроения (в том числе материалы строительства);
• Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения (ИЖС, ЛПХ, ДНП);
• Стадия готовности объекта;
• Развитость инфраструктуры в поселке (в том числе социальной)

Цены на участки

Самые дорогие участки представлены в Курортном и Пушкинском районах Санкт-Петербурга, Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области. По ценам с большим отрывом лидирует Курортный район (467 500 руб./сотка), в котором сосредоточены поселки премиум класса. Помимо удобного шоссе, по которому можно быстро добраться до центра Санкт-Петербурга, он привлекает будущих жильцов и частных инвесторов близостью к заливу и рекреационными ресурсами – пляжами, озерами, лесами, источниками минеральных вод.

«При этом земельный участок с подрядом дешевле земельного участка без подряда в среднем на 10-25%», - добавляет Зося Захарова.

В течение 1 квартала 2011 года произошло незначительное снижение цен на участки класса «эконом» и «бизнес» на 1-5% (за счет появления бюджетных поселков) и небольшое повышение цен на участки классов «элита» за счет повышения стоимости в уже существующих поселках.

Изменение цен земельных участков по классам

Цены на домовладения

По итогам 1 квартала 2011 года во всех классах стоимость домовладений варьировалась в пределах 5%. В классах «эконом», «бизнес» и «премиум» цена незначительно снизилась на 2-5%. В классе «элита» произошло незначительно повышение стоимости (меньше 1%).

Наиболее высоки цены на домовладения в коттеджных поселках, расположенных в черте города (Приморский, Курортный районы Санкт-Петербурга). Среди районов Ленинградской области наиболее высокие цены встречаются в Выборгском и Всеволожском районах. Наиболее низкие цены в Волосовском и Кировском районах Ленинградской области.

Средняя стоимость загородных объектов зависит от класса объекта (таблица 9).

Наиболее характерные площади объектов по классам и стоимостные диапазоны.